La taxe foncière et son impact sur le droit des baux commerciaux

La taxe foncière représente une charge incontournable pour les propriétaires immobiliers. Elle peut également impacter les locataires de baux commerciaux. Quels sont les enjeux liés à cette taxe et comment influe-t-elle sur le droit des baux commerciaux ? Décryptage.

Comprendre la taxe foncière et ses mécanismes

La taxe foncière est un impôt local perçu par les collectivités territoriales (communes, départements et régions) sur les propriétés bâties et non bâties. Elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien immobilier, qui dépend notamment de sa surface, de sa situation géographique et de son usage (habitation, commerce, industrie, etc.). La taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition.

Le montant de la taxe foncière varie en fonction des taux votés par les collectivités territoriales concernées. Ces taux sont généralement exprimés en pourcentage de la valeur locative cadastrale du bien. Ainsi, plus cette valeur est élevée, plus la taxe foncière sera importante.

Il est important de noter que certaines exonérations ou abattements peuvent être appliqués sur la taxe foncière, en fonction de critères liés à la nature du bien, à son occupation ou encore à la situation personnelle du propriétaire. Par exemple, les personnes âgées ou handicapées peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière sous certaines conditions de revenu et d’occupation du logement.

La taxe foncière dans le cadre des baux commerciaux

Dans le cadre d’un bail commercial, la taxe foncière peut faire l’objet d’une prise en charge par le locataire, selon les dispositions du contrat de bail. En effet, il est fréquent que les baux commerciaux prévoient une clause de « refacturation » de la taxe foncière au locataire, qui devra alors s’acquitter de cette charge auprès du propriétaire. Cette pratique est encadrée par l’article L145-40 du Code de commerce, qui dispose que le locataire ne peut être tenu qu’au paiement des impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local loué et à l’activité exercée.

Ainsi, dans le cadre d’un bail commercial, la taxe foncière constitue une charge récupérable par le propriétaire auprès du locataire, sauf stipulation contraire expresse du contrat. Toutefois, cette refacturation doit respecter certaines conditions :

• La clause de refacturation doit être claire et précise dans le contrat de bail ;
• Le montant refacturé au locataire doit correspondre exactement au montant de la taxe foncière réellement acquittée par le propriétaire ;
• Le propriétaire doit fournir au locataire une copie de l’avis d’imposition de la taxe foncière, sur simple demande de ce dernier.

En cas de litige sur la refacturation de la taxe foncière, les parties peuvent saisir le juge des loyers commerciaux, qui statuera sur la validité et le montant de la charge récupérable.

L’impact de la taxe foncière sur le droit des baux commerciaux

La prise en charge de la taxe foncière par le locataire d’un bail commercial peut avoir plusieurs conséquences sur les relations entre les parties et sur le droit des baux commerciaux :

• Impact financier : La refacturation de la taxe foncière au locataire vient s’ajouter aux autres charges locatives et représente donc un coût supplémentaire pour l’exploitation du commerce. Cette charge peut être particulièrement lourde pour les locataires installés dans des zones où les taux de taxe foncière sont élevés. Il est donc primordial pour le locataire de bien étudier cet aspect avant de s’engager dans un bail commercial ;
• Négociation du bail : La prise en charge ou non de la taxe foncière par le locataire peut faire l’objet d’une négociation lors de la conclusion ou du renouvellement du bail commercial. En effet, certaines clauses contractuelles peuvent prévoir une répartition différente de cette charge entre les parties, voire une exonération totale ou partielle pour le locataire ;
• Révision des loyers : La prise en compte de la taxe foncière dans les charges récupérables peut également influencer la révision des loyers commerciaux, en fonction de l’évolution des taux et des montants de cette taxe. Ainsi, une hausse importante de la taxe foncière pourra impacter le montant du loyer révisé et donc les conditions financières du bail.

En conclusion, la taxe foncière constitue un élément important à prendre en compte dans le cadre d’un bail commercial, tant pour le propriétaire que pour le locataire. Sa prise en charge doit être prévue contractuellement et respecter les dispositions légales en vigueur. Les parties doivent être attentives à l’impact financier de cette charge sur l’exploitation du commerce et, le cas échéant, négocier des modalités adaptées lors de la conclusion ou du renouvellement du bail.