Le compromis de vente est une étape clé dans le processus d’achat d’un bien immobilier. Il s’agit d’un avant-contrat qui engage les deux parties à conclure la vente, sous réserve de certaines conditions suspensives. Parmi les clauses importantes à prendre en compte, les servitudes de vue et de passage sont essentielles pour assurer une bonne entente entre voisins et éviter tout litige futur. Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon des obligations liées à ces servitudes.
Qu’est-ce qu’une servitude ?
Une servitude est une charge imposée sur un immeuble, appelé fonds servant, au profit d’un autre immeuble, appelé fonds dominant. Il s’agit donc d’une restriction au droit de propriété qui a pour but d’assurer une meilleure jouissance du bien immobilier concerné. Les servitudes peuvent être d’origine naturelle (comme le passage des eaux) ou contractuelle (comme un droit de passage accordé par le voisin).
Parmi les différentes types de servitudes, on distingue notamment :
- Les servitudes légales : elles sont prévues par la loi et s’imposent aux propriétaires sans qu’ils puissent y déroger. Par exemple, la distance minimale entre deux constructions est fixée par le code civil.
- Les servitudes conventionnelles : elles résultent d’un accord entre les propriétaires des deux fonds et sont enregistrées dans un acte notarié. Par exemple, un propriétaire peut accorder à son voisin le droit de passage sur son terrain pour accéder à sa propre maison.
Les servitudes de vue
La servitude de vue est une restriction au droit de construire ou d’aménager un bien immobilier en fonction de la vue qu’il offre sur le voisinage. Elle vise à protéger la vie privée des voisins et à éviter les nuisances visuelles.
Selon le code civil, il existe deux types de servitudes de vue :
- Les vues droites : elles concernent les ouvertures (fenêtres, portes-fenêtres, balcons) qui donnent directement sur la propriété voisine. La distance minimale entre ces ouvertures et la limite séparative doit être de 1,90 mètre.
- Les vues obliques : elles concernent les ouvertures qui donnent sur la propriété voisine en biais. La distance minimale entre ces ouvertures et la limite séparative doit être de 0,60 mètre.
Ces distances s’appliquent également aux plantations susceptibles d’obstruer la vue (haies, arbres).
Lors du compromis de vente, il est important que l’acquéreur vérifie si des servitudes de vue existent et si elles sont respectées. En cas de non-respect, des travaux pourraient être nécessaires pour se conformer à la réglementation, avec un impact financier à prendre en compte.
Les servitudes de passage
La servitude de passage est un droit accordé à un propriétaire pour accéder à son bien immobilier en passant par la propriété d’un voisin. Elle est généralement mise en place lorsque le fonds dominant n’a pas d’accès direct à la voie publique.
Cette servitude peut être légale, si elle découle d’une situation d’enclave reconnue par la loi, ou conventionnelle, si elle résulte d’un accord entre les deux propriétaires. La servitude de passage doit être mentionnée dans le compromis de vente et, le cas échéant, faire l’objet d’une indemnisation du fonds servant au profit du fonds dominant.
L’acquéreur doit vérifier si une servitude de passage existe et si elle est bien respectée par les parties concernées. Il convient également de s’assurer que cette servitude ne génère pas de nuisances excessives pour le fonds servant (par exemple, un passage trop fréquent ou bruyant).
Bien anticiper les servitudes lors du compromis de vente
Pour éviter tout litige ultérieur lié aux servitudes de vue ou de passage, il est essentiel que l’acquéreur s’informe sur ces questions dès la signature du compromis de vente. Il peut notamment :
- Vérifier l’existence et le respect des servitudes auprès du vendeur et des voisins concernés.
- Solliciter l’aide d’un professionnel (notaire, avocat) pour analyser les documents relatifs aux servitudes.
- Négocier avec le vendeur, le cas échéant, une réduction du prix de vente en cas de non-respect des servitudes ou d’indemnisation à verser au fonds dominant.
En somme, bien maîtriser les obligations liées aux servitudes de vue et de passage est un gage de sérénité lors d’une transaction immobilière. N’hésitez pas à vous entourer de professionnels pour sécuriser votre achat et vous assurer une jouissance paisible de votre futur bien immobilier.
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