La création d’une franchise implique de nombreuses responsabilités pour le franchiseur et le franchisé, notamment en matière de droit des contrats de mandat de gestion d’immeuble. Cet article a pour objectif d’éclairer sur ces responsabilités et leurs conséquences pour les parties prenantes. Il s’adresse aux professionnels du secteur immobilier, aux avocats et à toute personne intéressée par la création d’une franchise ou la gestion d’un immeuble.
Le contrat de mandat de gestion d’immeuble
Le contrat de mandat est un acte juridique par lequel une personne, appelée le mandant, donne à une autre personne, appelée le mandataire, le pouvoir d’accomplir des actes juridiques en son nom et pour son compte. Il peut être conclu à titre gratuit ou onéreux. Le contrat de mandat est réglementé par les articles 1984 à 2010 du Code civil.
Dans le cadre de la gestion d’un immeuble, le propriétaire (mandant) confie au gestionnaire (mandataire) la réalisation des actes nécessaires à la bonne administration et conservation du bien immobilier. Ces actes peuvent concerner notamment la perception des loyers, la réalisation des travaux d’entretien ou encore l’établissement des comptes annuels.
Les obligations du mandataire
L’obligation d’exécution : Le mandataire est tenu de remplir les missions qui lui sont confiées dans le contrat de mandat. Il doit agir avec diligence et loyauté, dans l’intérêt du mandant. Cette obligation d’exécution est prévue par l’article 1991 du Code civil : « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».
L’obligation de rendre compte : Le mandataire doit informer régulièrement le mandant de l’exécution du mandat et lui rendre compte des opérations effectuées. Cette obligation est prévue par l’article 1993 du Code civil : « Le mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût pas été dû au mandant ».
L’obligation de confidentialité : Le mandataire est soumis à une obligation de confidentialité concernant les informations dont il dispose en vertu du contrat. Il doit veiller à ne pas divulguer ces informations à des tiers sans l’autorisation expresse du mandant. Cette obligation découle des règles générales du droit des contrats et des dispositions spécifiques applicables aux professionnels de la gestion immobilière (agents immobiliers, administrateurs de biens, etc.).
Les responsabilités encourues par le franchiseur et le franchisé
Dans le cadre d’une franchise immobilière, les responsabilités en matière de mandat de gestion d’immeuble peuvent être partagées entre le franchiseur et le franchisé. En effet, selon les termes du contrat de franchise, le franchisé peut être chargé de la gestion d’un immeuble pour le compte du franchiseur, ou bien agir en tant que mandataire pour le compte de clients tiers.
Le franchiseur est tenu de vérifier que le franchisé respecte les obligations légales et contractuelles qui lui incombent en matière de gestion immobilière. Si tel n’est pasle cas, il pourrait être tenu responsable des fautes commises par son franchisé, notamment sur le fondement de la responsabilité du fait d’autrui (article 1384 alinéa 1er du Code civil).
Quant au franchisé, il engage sa responsabilité devant ses clients mandants pour les actes qu’il accomplit en leur nom et pour leur compte. Il est également tenu aux obligations spécifiques à la profession (obligation d’information précontractuelle, obligation de détention d’une carte professionnelle, etc.). Il peut aussi être responsable vis-à-vis du franchiseur s’il ne respecte pas les clauses du contrat de franchise relatives à la gestion immobilière.
Les moyens d’action en cas de manquement aux obligations
En cas de manquement aux obligations découlant du contrat de mandat de gestion d’immeuble, plusieurs moyens d’action sont envisageables :
- L’action en responsabilité : Le mandant peut engager une action en responsabilité contre le mandataire pour obtenir réparation des préjudices subis du fait des manquements aux obligations. Cette action peut être fondée sur la responsabilité contractuelle (article 1991 du Code civil) ou, le cas échéant, sur la responsabilité délictuelle (articles 1382 et suivants).
- La résiliation du contrat de mandat : Le mandant peut également décider de résilier le contrat de mandat en cas de manquement grave du mandataire à ses obligations. Cette résiliation peut être prononcée de plein droit ou après mise en demeure restée infructueuse. En cas de résiliation, le mandataire doit restituer les sommes perçues indûment et indemniser le mandant des préjudices subis.
- Les sanctions disciplinaires : Les professionnels de la gestion immobilière sont soumis à un régime disciplinaire spécifique. En cas de manquement aux règles déontologiques et aux obligations professionnelles, ils peuvent être sanctionnés par leur ordre professionnel (amende, suspension, radiation, etc.).
Dans le cadre d’une franchise immobilière, il est important pour le franchiseur et le franchisé d’être conscients des responsabilités encourues en matière de contrats de mandat de gestion d’immeuble. Il convient donc pour les deux parties d’œuvrer ensemble afin d’assurer une bonne exécution des missions confiées et ainsi éviter tout litige et contentieux ultérieur.
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